Le privilège existe dès que, en exécution du contrat de location, les meubles sont introduits
dans la maison.
Uniquement en matière de bail et non à un autre titre (par exemple, une occupation précaire. Ainsi, le lessor dans une convention de leasing n’en bénéficie pas.
Tout bailleur d’immeuble, en bénéficie, tant qu’il demeure bailleur :
- quelle que soit sa qualité (propriétaire, usufruitier, locataire, etc.)
- quel que soit cet immeuble (habitation, immeuble à usage commercial ou industriel, ferme, etc.)
Le loyer afférent à des meubles n’est pas couvert par le privilège, sauf si ces meubles sont immeubles par destination.
Cela ne concerne que les créances découlant du bail.
Notamment les réparations locatives, les contributions et taxés, les pertes et dégradition, les intérêts de retard, les indemnités de résiliation ou de relocation.
Le privilège s’exerce sur le prix :
- des fruits de la récolte de l’année ;
- de tout ce qui garnit la maison louée ou la ferme ;
- de tout ce qui sert à l’exploitation de la ferme.
1. Cela concerne tous les meubles?
L’assiette est très large et couvre, outre les meubles meubles, par exemple, les objets, outils et marchandises nécessaires à l’exercice d’un commerce ainsi que les machines et outils placés dans une usine, y compris les biens loués en leasing.
Certains biens sont néanmoins exclus, comme les meubles insaisissables en vertu d’une disposition légale, les biens incorporels comme la clientèle, les bijoux ou les obligations.
2. Remplacement
Si les biens sont vendus, le privilège du bailleur se reporte sur la valeur de ces biens.
Les indemnités (d’assurance) perçues par le preneur en cas de perte des meubles doivent être affectées au paiement des créances du bailleur, si celles-ci ne sont pas employées au remplacement des meubles.(Voir article 10 de la loi hypothécaire).
Nonobstant le déplacement de meubles, le privilège reste opposable au curateur si une saisie-gagerie a été préalablement effectuée.
3. Qu’en est il des meubles appartenant à des tiers ?
Ces meubles font également l’objet du privilège, par principe. Le Bailleur ne doit donc pas rechercher si le mobilier appartient ou non au preneur.
Ce n’est que si le bailleur savait, au moment où les biens sont rentrés dans les lieux, qu’ils n’appartenaient pas au locataire que ceux-ci échappent au privilège. Cette preuve peut-être apportée par des présomptions, le cas échéant.
En ce qui concerne le sous-locataire dont la sous-location a été autorisée, le privilège du bailleur est limité à concurrence du prix de la sous-location dont il est débiteur au moment de la saisie. Il ne peut en principe pas opposer des paiements faits par anticipation (C. Civ. art. 1753 et C. Jud, art. 146, al 2). Si la sous-location n’est pas autorisée, le sous-locataire reste un tiers à part entière, et il devra donc prouver qu’au moment de leur transport dansl’immeuble, le bailleur n’ignorait pas que ceux-ci n’étaient pas la propriété du preneur principal.
Le privilège du bailleur cède le pas aux superprivilèges suivants:
- celui concernant les frais de justice (article 21 LH);
- celui de l’assureur (articles 114 et 247 de la loi du 4 avril 2014),
- ceux relatifs aux frais pour la conservation de la chose, à savoir les frais réalisés sur un ou plusieurs biens garnissant les lieux (article 22 L.H.),
- et celui relatif aux frais funéraires (article 25 L.H.).
Le conflit entre le privilège du bailleur et le gage sur fonds de commerce est réglé par l’antériorité. Il prend rang au moment où la convention de bail reçoit exécution (et où les meubles sont introduits dans les lieux loués) et reste subsister et maintient son rang même s’il y a eu des conventions successives de baux entre parties. En ce qui concerne le gage, ce dernier prend rend à la date de son enregistrement au registre des gages.
Le privilège du bailleur prévaut normalement contre le privilège ou la sûreté du vendeur impayé sauf si le bailleur est immédiatement informé par le bailleur du fait que le bien vendu reste impayé (article 23 LH) (Il peut en alller différemment en cas de conflit avec un gage sur fond de commerce qui lui est antérieur, auquel cas la superpriorité dont bénéficie le vendeur impayé primerait le privilège du bailleur). Il convient de suivre l’évolution de la jurisprudence sur ce point.
