Les baux commerciaux sont en principe conclus pour une durée de neuf ans. A l’issue de cette durée, le preneur peut demander au bailleur le renouvellement du bail.
L’article 13 de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux octroie en effet un droit pour le preneur d’obtenir par préférence à tout tiers jusqu’à trois renouvellements du bail, moyennant le respect de conditions strictes édictées par la loi.
Autrement dit, à moins que le bailleur n’entre dans les conditions strictement listées par la loi pour refuser le renouvellement, le preneur pourra, s’il le souhaite, rester 36 ans dans les lieux.
Pour de plus amples informations sur la durée du bail, nous vous renvoyons vers l’article dédié à la durée du bail commercial.
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I. Demande de renouvellement du bail en cours par le preneur
L’article 14 de la loi impose au preneur de notifier son souhait de renouveler le bail entre dix-huit et quinze mois avant l’expiration du bail en cours.
La notification doit être faite par :
- exploit d’huissier de justice ; ou
- lettre recommandée.
A peine de nullité, le preneur doit indiquer dans la notification :
- les conditions auxquelles il est disposé à conclure le nouveau bail ; et
- qu’à défaut de notification de son refus motivé par les mêmes voies, le bailleur sera présumé consentir au renouvellement du bail aux conditions proposées.
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II. Acceptation du bailleur
Lorsque le bailleur accepte le renouvellement, ou est présumé l’accepter, un nouveau bail prend cours au lendemain de l’expiration du bail précédent.
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III. Refus du bailleur
Le bailleur qui reçoit une demande de renouvellement de bail peut la refuser sans qu’aucune indemnité ne soit due pour l’un des motifs suivants, énoncés par l’article 16. I. de la loi :
- volonté d’occuper personnellement le bien ou de le faire occuper par son conjoint, ses descendants, ses ascendants, ses enfants adoptifs ou ceux de son conjoint ou par une société de personnes dont les associés actifs ou les associés possédant au moins les trois quarts du capital ont avec le bailleur ou son conjoint les mêmes relations de parenté, d’alliance ou d’adoption ;
. - volonté d’affecter l’immeuble à une destination exclusive de toute entreprise commerciale ;
. - volonté de reconstruire l’immeuble ou la partie de l’immeuble dans laquelle le preneur sortant exerce son activité.
Est considérée comme une « reconstruction », toute transformation précédée d’une démolition, affectant toutes deux le gros oeuvre des locaux et dont le coût dépasse trois années de loyer ;
- tous manquements graves du preneur aux obligations qui découlent pour lui du bail en cours ;
. - l’offre d’un loyer supérieur par un tiers si le preneur ne fait pas d’offre au moins égale ;
. - l’absence d’intérêt légitime dans le chef du preneur qui aurait commencé l’exploitation d’un commerce similaire dans le voisinage immédiat du bien loué ou qui disposerait dans le voisinage immédiat d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble où il pourrait continuer son exploitation commerciale.
Le bailleur peut également refuser le renouvellement en dehors des cas visés ci-dessus moyennant le paiement au preneur d’une indemnité d’éviction d’un montant égal à trois années de loyer, éventuellement majorée des sommes nécessaires pour assurer la réparation intégrale du préjudice causé [1].
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IV. Portée des articles sur le renouvellement
Les articles sur le renouvellement du bail sont impératifs dans la mesure où il protège les intérêts du preneur. En conséquence :
- Le preneur ne peut donc pas renoncer à son droit de préférence avant le délai légal pendant lequel il peut l’exercer.
- En revanche, les parties peuvent déroger à l’article 13 en faveur du preneur et convenir du renouvellement du bail après l’expiration du délai légal d’exercice de son droit de préférence.
- De même, le bailleur peut valablement renoncer anticipativement au droit de s’opposer au renouvellement prévu par l’article 16.
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[1] Article 16, IV. de la loi
