Le contrat de bail prend-il fin au décès du locataire ?

Que se passe-t-il lorsqu’un locataire décède ? Le contrat de bail prend-il fin automatiquement ? Quels sont les droits du bailleur ?
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I. Principe

Le principe est que lorsque le bail arrive à son terme, il prenne fin de plein droit, c’est-à-dire sans aucune formalité, sauf :

• lorsqu’il y a une reconduction tacite, c’est-à-dire lorsque le locataire reste dans les lieux et qu’on suppose que le bailleur et le locataire acceptent de prolonger la durée du contrat ;
• lorsque le bail est conclu pour une durée indéterminée, c’est-à-dire sans date de fin ; et
• lorsque le bailleur ou le locataire décède, le principe est que le contrat continue d’exister.

C’est cette dernière exception qui nous occupe dans cet article.
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II. Le cas du décès du locataire

Le principe est que le décès du locataire ne met pas fin au contrat de bail, sauf

• si le contrat contient une clause qui stipule que le décès mettra fin au contrat de bail ; ou
• si le contrat est intuitu personae, c’est-à-dire lorsque la personnalité de l’une des parties est tenue pour essentielle. Cette hypothèse est souvent rejetée par les Cours et tribunaux et reste donc une exception théorique.

Conclusion : sauf clause contraire et intuitu personae avéré, le décès ne met pas fin au contrat de bail.
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III. Droits du bailleur

Dans la plupart des cas, les héritiers du locataire décédé conviennent d’une solution avec le bailleur concernant la fin du bail. Mais parfois, le bailleur n’a aucune nouvelle de ces héritiers. Dans ce cas, que peut-il faire ?

La loi reste muette face à cette situation SAUF lorsqu’il s’agit d’un bail d’habitation :

A. A Bruxelles

Lorsque le bail est un bail d’habitation, le bailleur peut prendre possession des lieux et des effets du locataire décédé sans décision de justice si et seulement si :

• • le locataire unique ou tous les locataires est/sont décédé(s) ;
  • le logement reste inoccupé après le décès ; ET
  • il subsiste au moins deux mois d’arriérés de loyer ou de charges depuis le décès.

Il devra confier au service communal les effets du preneur. La commune conservera ces effets pendant 6 mois puis les liquidera. Les charges liées au stockage seront portées par le service communal.

Le bailleur veillera également à déposer une requête devant juge de paix pour libérer la garantie locative. Nous lui conseillons d’agir rapidement pour que la garantie locative couvre les arriérés de loyer.

B. En Région wallonne

Lorsqu’il s’agit d’un bail d’habitation, le contrat s’éteint de plein droit trois mois après le décès du locataire unique ou de tous les locataires, sans préavis ni indemnité.

La loi prévoit une exception pour la personne qui occupe le bien depuis plus de 6 mois sans en être locataire. Cette personnep pourra reprendre le bail pour autant qu’elle en fasse la demande dans le mois du décès du locataire.

Le bailleur peut éviter le délai de trois mois en demandant à un huissier de justice de constater :

• • que les lieux son inoccupés et vides. Dans ce cas-là, le contrat s’éteint immédiatement, même si le locataire est décédé depuis moins de trois mois.
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  • que les lieux sont inoccupés et garnis. Dans ce cas, l’huissier procède à un inventaire du mobilier qui est présent dans les lieux. Ensuite, le bailleur peut disposer des biens qui appartenaient au locataire décédé en bon père de famille.
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    Le bailleur engage sa responsabilité s’il n’agit pas en bon père de famille. Nous lui conseillons de procéder à la saisie de ces biens pour paiement des arriérés et des frais.

C. En Région flamande

Attention, ce régime s’applique uniquement aux baux de résidence principale et non à tous les beaux d’habitation comme c’est le cas à Bruxelles et en Wallonie.

Le contrat s’éteint de plein droit deux mois après le décès du locataire sans préavis mais avec une indemnité d’un mois au profit du bailleur.

Les héritiers du locataire décédé peuvent néanmoins décider de reprendre le bail pour autant qu’ils en fassent la demande dans les 2 mois.

Dès que les 2 mois se sont écoulés et si les héritiers ne se sont pas manifestés, le bailleur doit déposer une requête devant le juge de paix pour demander la réalisation d’un inventaire et la désignation d’un curateur qui liquidera les meubles du locataire décédé.

Dès que le curateur a fini sa mission, le juge de paix statue sur le sort du solde positif de la liquidation et de la garantie locative.