Le bail commercial est en principe conclu pour une durée de neuf ans. La loi du 30 avril 1951 relative aux baux commerciaux prévoit néanmoins plusieurs hypothèses de résiliation anticipée.
Rien n’empêche les parties de prévoir une durée plus longue en faveur du locataire. Dans ce cas, le bail devra être conclu par acte authentique [1]. A défaut, la durée du bail commercial ne sera pas opposable aux tiers, par exemple l’acquéreur du bien loué. Le bail pourra alors être ramené à une durée à neuf ans.
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I. Résiliation par le preneur
L’article 3, alinéa 3 de la loi de 1951 prévoit la possibilité pour le preneur de mettre fin au bail commmercial à l’issue de chaque triennat moyennant le respect d’un préavis de six mois.
Pour être valablement communiqué, le préavis doit être notifié :
- par exploit d’huissier ; ou
- par lettre recommandée.
Le preneur n’a aucune obligation de justifier les motifs de la résiliation.
Le contrat de bail ne peut déroger à cette disposition qu’en faveur du preneur. La clause par laquelle le preneur renonce à la faculté de résilier le bail à l’issue de chaque triennat est nulle. En revanche, la clause qui permet au preneur de résilier le bail en tout temps ou moyennant un délai de préavis plus court que celui prévu dans la loi est valable.
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II. Résiliation par le bailleur
Pour autant que le contrat de bail l’y autorise expressément, le bailleur peut mettre fin au bail à l’issue de chaque triennat moyennant un préavis d’un an pour y exploiter lui-même un commerce ou pour permettre l’exploitation d’un commerce par l’une des personnes suivantes :
- son conjoint ;
- les ascendants, descendants et enfants adoptifs du bailleur et/ou de son conjoint ;
- une société de personnes dont les associés actifs ou les associés possédant au moins les trois quarts du capital ont avec le bailleur ou son conjoint les mêmes relations de parenté, d’alliance ou d’adoption.
La clause doit mentionner toutes les conditions prévues par l’article 3, al. 4. A défaut, elle pourra être écartée par le juge [2]. Elle ne peut se contenter de prévoir la possibilité de résiliation par le bailleur à l’expiration de chaque triennat, elle doit reprendre textuellement toutes les conditions énoncées dans la loi.
Pour bénéficier de l’autorisation de résiliation, la personne doit effectivement exploiter un commerce dans les lieux dans les six mois du départ du preneur et pendant une durée d’au moins deux ans. A défaut, le bailleur sera redevable d’une indemnité d’éviction équivalente à minimum trois ans de loyers à moins qu’il ne justifie d’un motif grave [3].
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III. Résiliation de commun accord
Les parties peuvent mettre fin au bail de commun accord à tout moment :
- A Bruxelles et en Flandre, l’accord des parties doit être constaté dans un acte authentique, ou par jugement [4].
Ce jugement peut être notamment obtenu par une procédure de conciliation devant le juge de paix.
. - En Wallonie, depuis le 7 avril 2018, un simple écrit présenté à l’enregistrement suffit [5].
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IV. Sort du bail commercial à l’issue de la période de 9 ans
Le bail commercial est toujours un contrat à durée déterminée (hormis le cas de la tacite reconduction). Il prend fin à l’issue des neuf ans ou de la durée convenue conventionnellement par les parties sans autre formalité.
Trois cas de figure peuvent se présenter à l’expiration du bail :
- Le preneur quitte les lieux.
. - Le preneur demande le renouvellement du bail.
Nous vous renvoyons à ce propos à notre article dédié au renouvellement du bail commercial.
. - Le preneur omet de demander le renouvellement du bail et reste dans les lieux, avec l’accord tacite du bailleur.
Nous vous renvoyons à ce propos à notre article dédié à la reconduction tacite du bail commercial.
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[1] Art. 3.30, §§1 et 2, Code civil
[2] Cass., 4 octobre 1999 (Pas., 1999, I, p. 497)
[3] Article 26 et article 25,3° de la loi de 1951
[4] Art. 3, al. 4 de la loi
[5] Art. 13 du décret du 15 MARS 2018 relatif au bail commercial de courte durée et modifiant le Code civil
